Las zonas tensionadas de vivienda se expanden en España: más municipios pero menos población afectada

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El mapa de las zonas de mercado residencial tensionado en España sigue creciendo, aunque con matices importantes. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, dirigido por Isabel Rodríguez, ha oficializado la incorporación de siete nuevos municipios, elevando el total a 317 localidades en todo el país. Según los datos del departamento, esta medida ya ampara a 9,3 millones de personas, una cifra que refleja el alcance de una política que busca contener el precio de los alquileres en aquellos lugares donde la subida ha sido desproporcionada.

La declaración, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), incluye territorios de Asturias, Galicia y el País Vasco. En concreto, se han sumado los barrios de La Arena y Cimadevilla en Gijón, el barrio de La Magdalena en Avilés, la localidad de Luanco en Gozón, varios núcleos del concejo de Llanes (Posada de Llanes, Nueva, Poo, Barro y Celorio), así como Arenas y Poo en Cabrales. A estos se añaden Santiago de Compostela (Galicia) y Basauri (País Vasco). La medida, que tendrá una vigencia de tres años, obliga a que todos los nuevos contratos de alquiler se referencien al precio del contrato anterior, evitando incrementos repentinos.

Cataluña actualiza su listado: más municipios, menos población

La Generalitat de Cataluña ha realizado la primera revisión de sus zonas tensionadas desde que se aprobaron las dos declaraciones iniciales en 2024. El resultado es un incremento en el número de municipios, que pasa de 271 a 302, pero una reducción de la población afectada, que baja de aproximadamente 7 millones a 6,1 millones de personas. Esto se debe a que 22 municipios han salido de la lista al mejorar sus indicadores de accesibilidad a la vivienda —entre ellos Lleida, Reus, Tortosa, Granollers o Figueres—, mientras que 53 nuevas localidades se incorporan, como Martorell, Vila-seca o Camarles.

La consellera de Territori, Sílvia Paneque, ha defendido que esta evolución demuestra que el tope de precios funciona para contener el alza de los alquileres. De hecho, los datos oficiales apuntan a que en los municipios catalanes con regulación los precios han caído un 1,3% de media, mientras que en las zonas sin limitación han subido un 9,5%. En Barcelona, la caída ha sido del 4,7% y el parque de alquiler habitual ha crecido en más de 20.000 contratos.

Asturias, Galicia y País Vasco: nuevas incorporaciones

En Asturias, el Principado ha declarado doce zonas tensionadas repartidas en cinco concejos. Además de las ya mencionadas, se incluyen los núcleos de Llanes y sus pedanías. La medida, que ya había sido publicada en el BOPA, cobra plena efectividad tras su publicación en el BOE. El Ayuntamiento de Gijón ha recurrido la declaración de sus barrios, pero el proceso judicial no suspende la aplicación de la norma. En Galicia, Santiago de Compostela se convierte en la segunda ciudad gallega en ser declarada zona tensionada, después de A Coruña. En el País Vasco, Basauri se suma a una lista que ya incluye a Donostia, Bilbao, Vitoria y otros municipios.

El Ministerio destaca que en el País Vasco los nuevos alquileres han bajado un 3,5% y el número de contratos activos ha aumentado un 3,2% en los catorce municipios de Gipuzkoa declarados. En Navarra, la caída de precios alcanza el 8,6%. Estos datos, según fuentes oficiales, avalan la eficacia de la medida, aunque desde el sector inmobiliario se advierte de que la contención de precios ha ido acompañada de una reducción de la oferta tradicional.

Cómo funciona el tope de alquiler en las zonas tensionadas

La Ley de Vivienda establece que en los municipios declarados como zona tensionada, el precio de los nuevos contratos de alquiler no puede superar el del último contrato vigente en los cinco años anteriores, actualizado según la normativa. Para los grandes tenedores —propietarios de más de diez inmuebles en Asturias, o de cinco o más en Cataluña—, el límite lo marca el Índice de Referencia de Precios del Alquiler (SERPAVI). Si no existe un contrato previo, la renta se fija en el valor máximo de ese índice.

Además, las administraciones están obligadas a diseñar un plan de medidas urgentes para incrementar la oferta de vivienda asequible en un plazo de tres años. Esto incluye promociones de vivienda protegida, movilización de pisos vacíos y rehabilitación del parque residencial. En Asturias, el Principado también plantea suspender la aprobación de nuevas viviendas turísticas en estas zonas, aunque la ley que lo ampara aún está en tramitación.

Revisión anual y perspectivas futuras

La normativa obliga a revisar cada año si los municipios mantienen las condiciones que justifican su inclusión. La primera declaración de Cataluña, que afecta a 140 municipios, expira en marzo de 2027, por lo que a partir de entonces la Generalitat deberá evaluar anualmente la situación. En el resto de comunidades, las declaraciones tienen una vigencia de tres años, prorrogables si se mantienen los criterios de tensión.

El Sindicat de Llogateres ha criticado que 22 municipios catalanes hayan salido de la lista, argumentando que si la regulación está dando resultados, no debería retirarse. Por su parte, el Ministerio insiste en que la medida es eficaz y que los datos oficiales así lo demuestran. Mientras tanto, el Gobierno trabaja en un nuevo real decreto de vivienda que podría incluir cambios en el régimen fiscal de las socimis y en los alquileres temporales, aunque su aprobación se ha pospuesto a septiembre.

Con 317 zonas tensionadas repartidas por Cataluña, Asturias, Galicia, País Vasco y Navarra, la política de control de alquileres avanza con resultados mixtos: más municipios protegidos, pero una población afectada que se reduce en Cataluña por la salida de grandes ciudades. Los precios caen donde se aplica el tope, mientras la oferta de vivienda asequible sigue siendo el gran desafío a medio plazo.